我看香港樓市，會是上落市，由2019到2029年，2029至2039 ，樓價會升。

現在到2029年，會是慢慢向下，現在中原指數是139，應該會向樂觀情況130點至最悲觀110點。中位數120點，即還有15%要跌。

最近租金在升，人口又再回到750萬。如單位租到17500，那以3.5%回報計，樓值600萬，現在成交價則是約650萬。

美債息率現在是4%，如果要有4%回報，單位要售價525萬，收$17500 租。

則也確定單位仍有10-20%跌。

情景 1

買賣一個單位，稅加裝修，往往要10%樓價，即是如果你估出收租物業，再等樓市跌，再買回收租，要有10%以上跌幅，才開始有數圍，不然就是白做一場。所以現在估出收租物業的時機，好尷尬。不嫌麻煩，也是可考慮。

情景 2

如果估出收租物業，而是為了將來買回自住樓，例如收租物業不夠住或風水不好，你一定不會住，那估出再等待心儀單位，也是可以考慮。

另外樓價不會像97-03年一樣，斷崖式下降，因為近十幾年，信貸記錄及稅項，令我們都沒有辦法買很多樓。因此要出現97-03大量銀主盤的情況，不存在可能。當年1997 前後，一位靚太可以名下有8至10層樓，都向不同銀行做按揭的。而1997年時炒風熾熱，一層樓可以一日內，炒賣轉手13次。這些都是不會再出現的情況。用97-03 的情況和現在作比較，是不合時宜。

另外今次跌市，有個別重災區，如商舖、寫字樓，有60%以上跌幅，而住宅則是半新樓，例如康城及啟德。這些新樓當時尺價溢價高，賣的是將來願景，半新樓現在跌幅高於大市，有30-35%。

又有些地區，如粉嶺上水，白石角，中西半山，最近一年的成交平均價，只有輕微跌幅，沒大變化，所以樓市和股市一樣，可以選股唔選市，即應該買九運發展地區，自住更好。

九運2024-2044年，發展區有東涌東、白石角、馬鞍山、西貢北、中西半山、港島東，粉嶺。估出收租物業，慢慢物色一間九運發展區物業，能守能攻，是穩健的做法。買未來有新地鐵站的地區，最穩健。